いま任せている管理会社に違和感を覚えたら、他の会社の話も聞いてみた方がよいと思います。信頼できる会社を探してみてはいかがですか？

品川区に買った賃貸併用住宅が、初めての賃貸経営だったＳ様。初めて賃貸経営をするＳ様への、賃貸番頭のサポートの実際をうかがいました。

品川区に買った賃貸併用住宅が、初めての賃貸経営

― 所有している賃貸物件は、いくつありますか？

 

2つです。

 

― 両方とも、賃貸番頭に管理を任せていますか？

 

いえ。片方は名古屋の物件なので、そちらは名古屋の会社に賃貸管理を任せてます。

 

― 名古屋なのですね。今は品川区在住でいらっしゃいますが、名古屋の物件を買われたのはどういった理由で？

 

出身が岐阜で、名古屋にも土地勘があることがありまして。

 

― なるほど。ではあらためて、賃貸番頭が管理している物件について。どちらにある物件ですか？

 

品川区です。

 

― それは、アパートですか？

 

賃貸番頭さんが「はたらくおうち」というブランドでやっている、賃貸併用住宅です。つまり、自宅と同じ物件です。

 

― 賃貸番頭と同じ会社がやっている、はたらくおうちで買われた賃貸併用住宅ですね。自分が住んでいる建物の一部分を、賃貸にしている訳ですね。

 

はい、そうです。

― 名古屋の物件と、どちらが先ですか？

 

品川区の賃貸併用住宅が最初です。それを買った後で、名古屋に投資用物件のアパートを買いました。

 

― 品川区の賃貸併用住宅が、賃貸物件を所有して入居者に入ってもらうという、初めての経験だったんでしょうか？

 

はい、そうです。

 

― それで、賃貸物件を所有するということに慣れたので、もう1棟持ってもいいかなと思ったのでしょうか？

 

それもありますが、大家としての仕事ってほとんどないんですよ。賃貸番頭さんでみんなやってくれてますので。たまに家の周囲を掃除したり、草をむしったりするくらいです。

入居者募集もちゃんとしてもらっているので、大家としての仕事自体がほとんどないです。

 

― なるほど。では経緯を教えてください。賃貸番頭との出会いはどのような形でしたか？

 

先ほどお話したように、賃貸番頭さんが「はたらくおうち」というブランドでやっている賃貸併用住宅を、品川区で買いました。
もともと賃貸併用住宅を買いたいと思って探していたところ、はたらくおうちの物件を見つけて問合せをしたところからお付き合いが始まりました。

 

その物件は更地に賃貸併用住宅を建てるプランが付いているもので、プランでは賃貸の部屋を1部屋作る形になっていたんですが、利回りを考えて「この土地に賃貸の部屋が3つある賃貸併用住宅は建てられますか？」と問合せたところ「できます」とのことだったので、話を進めて購入しました。

 

― その辺りの購入時のエピソードは、当時はたらくおうちでインタビューさせていただきましたね。
では賃貸併用住宅が完成してからの賃貸管理も、同じ会社でやっている賃貸番頭に依頼することにした訳ですね。

 

その通りです。

入居者さんのお世話を自分でしなくてよい

― 賃貸管理については、賃貸併用住宅について勉強する中で知った感じでしょうか？

 

そうですね。賃貸併用住宅を買うにあたって色々本を読んだりして自分なりに勉強して。その後賃貸番頭さんから色々アドバイスをいただいて、知識を増やして行った感じです。

 

（賃貸番頭・沖村）勉強していらしたから、最初から詳しかったですよね。

 

― 「賃貸管理」という言葉自体ご存知ない方も多いと思いますが、どの時点で賃貸管理という業務を知りましたか？

 

私は賃貸併用住宅を買うまで、自分が入居者として賃貸物件で暮らしていた期間が長いので、借りる側として知っていましたね。

 

― なるほど、借りる方が長かったのですね。参考にうかがうのですが、それまで住んだ賃貸物件の賃貸管理は、管理会社がするのと、オーナーさんが直接されるのと、どちらが多かったですか？

 

両方ありましたね。それこそずっと昔、学生時代に住んでいたような所では、まだ振込みでさえなくて、大家のおばあさんが家賃袋を持ってノックしてくるみたいな形もありました。

 

そういうのですとさすがに自分は難しいかなと思いますが、今は全部やってくれますので。

 

― そういうのでは手間もかかるし、精神的にも嫌ですよね。
賃貸番頭に任せる時、そういったことを自分でする必要はなく、家賃も振込みで入ってくるという説明はありましたか？

 

はい。きちんと説明を受けました。

 

― 入居者さんのお世話を自分でしなくてよいとわかったのもあって、賃貸併用住宅を買った訳ですね。

 

そうですね。私はサラリーマンが本業ですので、手間が結構かかるようなら難しいなと思っていましたが、説明を聞いてそれは大丈夫ということがわかったので買いましたね。

 

― しつこくうかがってしまうのですが、本当に手間がかからないか、不安に思ったりはしませんでしたか？

 

それは思いましたよ。
それと、私が同じ建物に住んでいるのが、入居者さんに嫌がられたりするんじゃないかということも心配しました。
けれど賃貸併用住宅の建物の設計がしっかり考えられていて、各戸が完全に独立して生活できる形にしてもらったので大丈夫でした。

 

ですので入居者さんとのやり取りは、私は完全にノータッチでできているので、助かっています。

 

（賃貸番頭・沖村）Ｓ様がオーナーだと、入居者さんは知らないですものね。

 

自分からは、どなたにも言っていないですね。なんとなく気づいてはいるかもしれませんが。（笑）
それに、自分の部屋にも何号室という番号を付けているので、同じ入居者と思っているかもしれません。

 

― 入居者さんに「あなたが大家さんですか？」みたいに聞かれたことはないですか？

 

それもないですね。

 

（賃貸番頭・沖村）今は皆さん、人に興味がないですからね。（笑） 昔は新しく入る入居者さんに「お隣はどんな方ですか？」と聞かれたりしたんですが、今は聞く人はいないです。

 

― そうなんですね。引っ越し蕎麦とかも？

 

（賃貸番頭・沖村）今はもうやらないですね。若い方は一切やらないです。

 

入居者さんが入るようになってから、お2人くらい、タオルなどを持って来ていただいたことはありました。

タバコ不可などの条件を自分で決められる

― 建物が完成したのはいつでしたか？

 

2015年の7月くらいです。

 

― 最初の入居者さんが入ったのはその後、いつくらいですか？

 

その後すぐ、8月くらいでした。

 

― 入居者募集はいつ頃から始めましたか？

 

まだ工事が完全には終わっておらず、2階部分に上がる階段の手すりがまだ付いていないような時に、まず私が入りました。
それと同じ頃に募集を始めてもらって、最初の部屋はそれから2週間経たないくらいで決まりました。
残り2部屋も翌月には決まって、満室になりました。

― すぐに満室になって、よかったです！ 賃貸番頭に賃貸管理を依頼するに当たって、契約書などはありましたか？

 

はい、ありました。そんなに仰仰しい物ではないですが。
それと、転貸（てんたい）の形ですので、私は賃貸番頭さんと契約している形です。そして賃貸番頭さんが、各入居者さんに部屋を貸している形ですね。

 

― つまり、入居者さんが契約するのは賃貸番頭であって、Ｓ様ではないということですね。

 

そうです。

 

― だから、入居者さんに対してフロントに立つのも、賃貸番頭ということになる訳ですね。

 

その通りです。
それと契約書についてですが、内容についてオーナーが決められることもいくつかあるんですよ。

 

― どんなことですか？

 

ペット可にするかどうかなど、入居の条件についてです。
私の場合は、タバコとペット、それとオートバイは禁止にしました。

 

― タバコを禁止にしたのは、臭いがつくといけないからですか？

 

それもありますし、火災の心配もありますので。

 

― 火災は一番心配ですよね。

 

今は吸わない人の方が多いので、禁止にした方がむしろ他の入居者さんに喜ばれるかと思いまして。

 

― ペット不可は、これも臭いですか？

 

そうですね。あと、建物にキズを付けたりですとか。他の入居者さんの迷惑になったりすることもあるかと思いますから。

 

― 鳴き声も困りますものね。
タバコやペットが禁止なことで、入居を考えていたのに断られたということはなかったですか？

 

それは私は聞いていないですが、募集の条件に禁止と書いてあるので、そもそも検討から外れていると思いますね。

 

― そうですよね。オートバイを禁止にしたのは？

 

とても閑静な地域ですので、深夜にうるさかったりすると近隣や他の入居者さんに迷惑になるかなと思ったからです。

 

― なるほど。

「家賃保証」はムダ！

― 賃貸番頭に支払う管理手数料は、何%ですか？

 

家賃の5%です。賃貸番頭さんと出会う前にいくつかの賃貸管理会社さんとお話しましたが、それらから提示されたよりも安いです。

 

― 家賃保証を付けることもできると思うのですが、それはしなかったのですね？

 

それはしなかったです。

 

― 賃貸番頭から家賃保証について、提示はしましたか？

 

家賃保証を付けると手数料率が上がるが、この立地なら埋まるので、付けるともったいないというアドバイスをいただきましたね。

（賃貸番頭・沖村）ご希望であれば付けられますが、必要ないのでやめた方がよいですよというお話をしました。

 

― そして実際、その通りだった訳ですね。家賃保証を後から付けることもできるんでしょうか？

 

（賃貸番頭・沖村）できます。けれど家賃保証をお勧めすることって、ほとんどないんです。

 

― と言いますと？

 

（賃貸番頭・沖村）仕組み上仕方ないんですが、家賃保証を付けると手数料は高くなります。さらに、会社によって違いますが年1回ですとか2回、条件の見直しが入るんです。受託する方としてもリスクを少なくするようにせざるを得ないので、都度都度そういった条件にするんですね。

 

ですのでそれだったら、入居者さんに入ってもらう努力を普通にした方がよいですよと。

 

結局は、入居者さんに入ってもらい、賃料を払ってもらうのを、きちんとやった方がよいんです。物件に競争力がなければ賃料を下げるしかありませんし、それが嫌であれば競争力を保てるように設備などを見直して更新して行くしかない。
それをきちんとやって行けば、問題ないことです。

 

― オーナーさんも努力をしなければ、無闇に家賃保証をうたう業者にいいようにされてしまう訳ですね。

 

最終的には、オーナーがすべてかぶることになりますからね。

 

（賃貸番頭・沖村）家賃保証は本当に無駄ですから、その管理手数料の差額分を、競争力が落ちた時の対策費用に取っておくとかしていただいた方がよいです。

「目的は常に満室にすること」その言葉通り

― お話を戻して、これまで延べで、何組くらいが入居されましたか？

 

各部屋、2巡目くらいですね。

 

― どのような家族構成の方が入っていますか？

 

3部屋とも1Rですので、すべて単身の方です。

 

― 入っていた入居者さんが出て行って、次が入るまでの期間はどのくらいでしたか？

 

長くて2ヶ月もなかったかと思います。

 

― 空室期間がそれしかなかったら、「埋めるために対策をしよう」という必要も、これまでなかったですね？

 

今まではないですね。そういう話が出る前に決まっています。

 

― 入居者さんが決まった時、Ｓ様が賃貸番頭に支払う募集手数料は、入居者を見つけてくれた不動産店に行くことになりますが、それはご存知でしたか？

 

たくさんの不動産店さんで広告を出してもらって、入居者さんを見つけた不動産店さんにそのお金を渡すという仕組みは、最初に説明されました。その方が早く埋まるということで。
でも、そこは業者さん同士でのお話なので、私はあまり意識したことがないですね。

 

（賃貸番頭・沖村）この仕組みの方が、入居希望者に物件を一生懸命お勧めしてくれますからね。当社だけで探すよりも全然決まりやすいです。

 

― Ｓ様の物件が満室になっているのは、その仕組みの力も大きいですか？

 

（賃貸番頭・沖村）そうですね。当社だけでＳ様の物件情報を抱え込んで探すより、たくさんの会社のパワーで探す方が圧倒的に決まりやすいですからね。目的は、常に満室にすることなので。

 

募集手数料をいただくという目先のお金に左右されるよりも、常に満室でいてくれた方が、オーナー様も当社もうれしいので。

 

― 業界の一般的な仕組みの方が、むしろおかしいのかもしれませんね。

 

（賃貸番頭・沖村）その通りです。

 

― どのような方が入居しているかは、聞いていますか？

 

転貸（てんたい）ですので、契約自体は入居者さんと賃貸番頭さんの間でになります。ですが入居申込があった時、入居申込書はこちらに送ってきていただいてます。

 

― 入居申込書を見て、「このような人には入ってほしくないな」ということはありましたか？

 

ないです。それに私のところには、保証人か保証会社がついた状態で入居申込書が来ますので。
それで、どちらかにきちんとお勤めであって、タバコ・ペット不可といった入居条件が受け入れられているのであれば、私の方でお断りすることはないです。

 

― 保証人か保証会社は、必ずつけるのですか？

 

（賃貸番頭・沖村）はい、いずれかを必ず。例外としては、大手の会社が借上げ社宅として借りる場合ですね。大手企業は保証会社を嫌がることがあるので。でもそれは大手企業ですから大丈夫です。

 

― 保証人もしくは保証会社があるので、入居者が万一払えなくなっても、そちらから入ってくる訳ですね。保証会社が付いているケースで、入居者から家賃の支払いがなくなった場合はどうなるのでしょう？

 

（賃貸番頭・沖村）保証会社が賃料を立替え払いしてくれます。
細かいお話をすると、3ヶ月分滞納すると立替え払いを1回ストップします。これは法律的なことで、退去してもらう判決を取らないとならないためです。立替えてしまうとその判決を取れなくなってしまうので、その賃料を保証会社でプールしておくんです。

 

それで3回支払いがないという状況を作り、裁判で判決を取って、それでも支払いがないと強制執行で退去してもらいます。

 

けれど、プールしておいた期間の賃料や裁判費用などは、すべて保証会社から出ます。

 

― すべて流れ作業で決まっているのですね。

 

（賃貸番頭・沖村）でも、Ｓ様のところでそんなことになったことはないですよね？

 

ないです。そもそも家賃滞納もまだないです。

 

（賃貸番頭・沖村）当社の全管理物件で強制執行まで行くのは、年に1回あるかないかですね。

問題ある入居者さんに出て行ってもらう仕組み

― 入居者さんが、何か問題を起こしたことはないですか？

 

ないですね。強いて言えば、ゴミ出しくらいかな… 分別をせずに出すとか、指定日以外の日に出すとか。

 

（賃貸番頭・沖村）どこでもいらっしゃいますね。そういう人は。

 

― そういう場合、どうしていますか？

 

賃貸番頭さんから入居者さんに言ってもらっています。入居者さんが契約しているのは賃貸番頭さんですので。
「こういうことがありました」というチラシをポストに入れてもらったりですとか。

 

（賃貸番頭・沖村）やっている人が特定できている場合は電話連絡しますね。でも本当は誰がやってるか、大体わかるんですけどね。これまでそんなことなかったのが、新しい人が入ると起き出したりとか。

 

― そういうのは大体決まった人なんですよね。（笑）
賃貸番頭から問題を起こす人に注意しても直らない場合は、どうしていますか？

 

（賃貸番頭・沖村）そういう場合のために、当社では期限付きの契約にしていますね。正式には「再契約型定期借家契約」というんですが、通常は2年で「更新」になるところをそうではなく、「再契約」にします。

 

ですのでしょっちゅう問題起こす人が期限になったら、こちらから「あなたとは再契約しません」と言って、出て行ってもらいます。「再契約」なので、両方の同意がないと成立しないですから。

 

― 実際に例はありますか？

 

（賃貸番頭・沖村）あります。例えば2階の窓からお隣の庭に、タバコの吸い殻を毎日捨てる人がいたんです。いくら注意してもやめない。裁判して強制退去するほどでもないですが、お隣の人はすごく怒ってる訳です。
それはもう、期限が来た時に「再契約しません」と言って出て行ってもらいました。

 

日本の法律は、居住者の権利が守られ過ぎてて立ち退きが難しいので、そのぐらい必要ですよね。

 

（賃貸番頭・沖村）そうですね。絶対、この形の方がよいです。オーナーさんにもリスク回避になりますから。

 

― 迷惑な入居者さんがずっと入っていると、物件全体にも悪影響になりますしね。

 

（賃貸番頭・沖村）その通りです。悪い入居者のために、良い入居者さんが出て行ったりしてしまうので。

原状回復費用の入居者負担分を、取り損なわない

― 入退去の手続きはどのように進むか、教えていただけますか？

 

賃貸番頭さんに入居者さんから「退去したい」という連絡が入ると、賃貸番頭さんが私に、「いつ付けで退去されます」という連絡をくれます。

 

退去の理由を賃貸番頭さんで聞いておいてくれるので、転勤などのやむを得ない理由だったらそのまま退去の手続きになります。「家賃が高い」とかそういった理由だったら、私と賃貸番頭さんでなんとか引き止められないか話します。

 

そして、賃貸番頭さんですぐ次の入居者を探すよう動いてくれるので、募集に当たっての家賃について賃貸番頭さんから、「これまでと同じ額でどうでしょう」といった提案をしてくれます。それで様子を見て、しばらく埋まらなくて、下げる必要があれば下げましょうといった具合に、相談しながら決めています。

 

― すぐに次の入居者募集をしてくれるのですね。退去にあたっての部屋の原状回復や、その費用についてはどんな流れですか？

 

退去される時、賃貸番頭さんに部屋を見てもらって。その結果私に、エアコンの清掃が必要とか、壁紙の貼替えが必要ということを伝えていただいて、ではそうしましょうということでお返事してやっています。

 

― 物件が築浅でらっしゃるから、原状回復のための工事内容は、内装のクリーニングや、壁紙が汚れている箇所の貼替えぐらいでしょうか？

 

今のところそのぐらいですね。

 

― その費用の負担は、どなたが、どのように？

 

一般的な賃貸物件の退去時と同じと思いますが、通常の使用で出た汚れや傷みはオーナー負担。それ以外の、入居者さんが原因の損傷は入居者さん負担です。
敷金礼金はゼロで募集しているので、普通に払ってもらっています。

 

― Ｓ様の負担は、1回いくらぐらいですか？

 

直すようなところが特別なければクリーニングのみで2万とか3万とか。少しあっても5から10万の間ぐらいです。

 

けれどこれも、賃貸番頭さんの毎月の家賃収支の中で処理していただいてるので、私が持ち出すことはないんですよ。「振り込まれた金額がちょっと少なかったな」ぐらいです。自分で現金を払っている訳ではないです。

― その月発生した経費と管理手数料を、家賃から引いた額が振り込まれる訳ですね。

 

そうです。

 

（賃貸番頭・沖村）退去についてちょっとご説明すると、退去の時は当社の担当が立会いに行きます。
当社で提携してるリフォーム会社と一緒に行くので、その場で確認して、原状回復の費用を出せるんです。退去する方と一緒に見ながら、これはオーナーさん負担、これは入居者さん負担と決めて、その場で承諾のサインをいただきます。

 

ですので、入居者負担分の費用を取り損なうということがないです。

 

― 取り損なう、ということが他社ではあるんですね。

 

（賃貸番頭・沖村）はい。「見積りを計算して、後で連絡します」とやってしまうと、そのまま行方不明になる人が出てくるんです。

 

― そんな人もいるんですね。

 

（賃貸番頭・沖村）その場で「これは入居者さんが負担します」とサインをいただくのを徹底してるので、当社ではそういうことはないですね。

 

― 入居者負担の原状回復費用は、どうやって請求するのですか？

 

（賃貸番頭・沖村）普通に請求書をお渡しします。ですがそこにも保証会社の保証を付けているので、そこでも取り損なうことがないです。払わないで消える人が万一出た場合、保証会社から出ます。

 

― そんな仕組みなんですね！

「管理手数料ゼロ円」をうたう会社のカラクリ

― 入居者さんや近隣の方から、何かクレームのようなものが来たことはこれまでありますか？

 

私は今のところ聞いていないです。もしあれば教えていただきたいですが、ないですか？

 

（賃貸番頭・沖村）あれば家賃収支報告書の連絡欄に書くようにしてます。何もないので書いていないですよ。

 

何か起きていたら報告してほしいなと思ってましたけど、実際に何もないみたいです。（笑）

 

（賃貸番頭・沖村）何かあれば必ず報告していますので。

 

― 支払っている管理手数料と、受けているサービスのバランスはいかがですか？

 

これだけやっていただいて、何の問題もないですね。満足です。管理手数料も、以前聞いたところではもっと高いところもありましたので。
そういえば、「管理手数料ゼロ円」と言っているところがあるのですが、あれはなんなんですか？

 

（賃貸番頭・沖村）「管理手数料ゼロ円」とうたっている会社は、それは単純に他のところで稼いでいるだけです。何をするかというと、入居者募集を自社だけでするんです。いわゆる物件の抱え込みですね。
それで入居者が見つかれば、入居者様とオーナー様の両方から自分のところに募集手数料が入ってきますから。
月々の管理手数料をゼロにしていて入ってこないので、入居者募集で少しでも稼ごうとするんですよ。

 

けれどそれだと物件が全然宣伝されないので、埋まらないですから。

 

― 賃貸番頭と真逆のことをしているんですね。

 

（賃貸番頭・沖村）その通りです。空室でしたら当然家賃が入らないですから、たとえ管理手数料がゼロでもオーナー様ははるかに損します。空室が半年も続いたらオーナー様は大損ですが、管理会社はそれで別に何も損をしないですからね。

 

― ぱっと見よく見えるお話は、落とし穴があるのですね。仕組みをきちんと知っておく必要がありますね。

 

以前話を聞いたところでは、管理手数料の他に様々な名目でお金を取っていました。将来の修繕費の積立とか。

 

（賃貸番頭・沖村）それはオーナー様が自分で貯めておけばよい話ですね。（笑）

賃貸管理会社を探している方へアドバイス

― 賃貸管理会社を探している方や、今の賃貸管理会社に不満がある方へ、アドバイスをいただけますか？

 

そうですね。「物件を買った時に、その会社に賃貸管理も頼んだ」という方ってけっこう多いのではと思うのですが、そういう場合、物件を売った時点で仕事はもう終わったと思っていて、賃貸管理については非常におざなりなケースが多いというお話を見ました。

 

これまで依頼したところがそこしかないという場合なかなか気づけないかもしれないですが、その会社に何か違和感を覚えたら、他の会社の話も聞いてみた方がよいと思います。

今あまり満足されていないのであれば、信頼できる賃貸管理会社を探してみてはいかがでしょうか？

 

― Ｓ様も、物件を買ったところである賃貸番頭に依頼なさいましたが、それは説明を聞いて、大丈夫そうだなと思ったからですか？

 

私自身も「買ったところ」である賃貸番頭さんにお願いしていますが、先ほどのお話でも出たような、「不動産業界にはこういうカラクリがある」と言った話を正直に話していただいたので、大丈夫だなと思ったのです。

不動産業界は実際、まだまだグレーな部分も残っている世界ですので、気をつけないといけないと思います。

 

賃貸番頭さんの場合は、オーナーと同じ目線を持って、一緒にやって行くことが、最終的に双方で発展して行くことができるはずというお話をなさっていたので、それで信頼できる会社だと思いました。

 

― 本日はありがとうございました。

 

 

聞き手 ： 株式会社ターミナス