物件を建てた会社に賃貸管理もお願いしていると、本腰を据えていない場合があります。埋めてくれないなら管理替えを検討しましょう。

物件を14軒所有するK様。空室ができた時の対処や、物件で問題が起きた時の賃貸番頭の対応などについてうかがいました。

初めての賃貸経営から賃貸番頭と出会うまで

― 現在所有している物件はいくつあり、それぞれどこにありますか？

 

全部で14あって、今15軒目を購入手続きしているところです。主に都内と、横浜・川崎周辺ですね。ほとんど賃貸番頭さんに管理をお願いしています。

 

― 賃貸番頭との最初のお付き合いのきっかけは何でしたか？

 

最初に買った横浜市保土ヶ谷区のアパートの仲介業者が賃貸番頭さんと付き合いがあって、紹介していただきました。それが10年くらい前ですね。

― それは新築で買われたのでしょうか？

 

はい、新築です。

 

― すると、全て空室になっているのを埋めるところからスタートしたのですか？

 

いえ。最初は建てた業者さんの方で満室にして、それから買ったオーナーさんに引渡す方式でした。ですので満室からのスタートですね。最近はあまりありませんが、当時はそういう方式が結構あったんです。

 

― そうなのですね。オーナー様としては空室の状態からスタートするのでは不安ですものね。

 

そうですね。埋めてもらってからの方が安心ですね。

 

― その物件は、その後の管理は賃貸番頭に依頼したのでしょうか？

 

いえ。その物件は、最初に建てた業者の賃貸管理部門にお願いしていました。2018年の年末に管理替えをして、賃貸番頭さんにお願いするようになりましたが。

 

―最初に賃貸番頭に管理をお願いするようになったのはどの物件からでしたか？

 

2番目に買った、方南町の物件からになります。

 

― それ以降は、基本的に賃貸番頭さんに管理を依頼するようになったのでしょうか？

 

そうですね。3番目は別の会社で管理をしてもらってましたが、それも色々あって賃貸番頭さんにお願いするようになりました。

― なるほど。保土ヶ谷、方南町でスタートした頃は、賃貸経営をするのは初めてだったのでしょうか？

 

はい、そうです。

 

― 最初の物件が約10年前で、そこから増やして行ったということは、利回りがしっかり回っているのですね。

 

まあ、ぼちぼちですね。（笑）　ほぼ問題ないです。物件の立地もありますが。
どこでもいい訳ではなくて、人気のあるエリアというか、駅近だったり、商業施設が近くだったりだと、入居者さんには住みやすくても利回りは良くなかったりする場合もあります。

 

― それは、埋まりやすくても購入価格が高くなるからでしょうか？

 

そうです。物件そのものが高いので。
今も月々の手残りはあまりないのですが、本業もあるのでその点はあまり気にしていません。

 

― 賃貸番頭の売買部門からも買ったりしていますか？

 

はい。2番目の方南町、8番目の井荻の物件が、賃貸番頭さんに仲介してもらった物件です。
また、自分で見つけた物件が賃貸番頭さんでも扱っていたので、賃貸番頭さんで買ったというのもありました。13番目の町屋の物件は、土地の仲介から管理まで賃貸番頭さんですね。
買った物件で特に紐づけなどがなければ、管理は賃貸番頭さんにお願いしています。

信頼しているから手放しで管理を任せられる

―賃貸管理の知識などは、最初の頃からお持ちだったのでしょうか？

 

最初の頃はほとんどありませんでした。

 

― 物件を買い始めてから、ご自身で勉強されてきたのですか？

 

最初の頃より多少知識はつきましたが、今も基本的に全てお任せなので実務はしていないです。

 

― 賃貸番頭とは、物件ごとに管理委託契約を結ぶのでしょうか？

 

はい、そうです。

 

―管理委託の契約書は、かなり分厚かったりしますか？

 

A4 10枚くらいだったと思います。信頼関係ができているので、契約書は後回しになることもありますけど。（笑）

 

― 賃貸番頭への手数料は、家賃の5%ですか？

 

はい、そうです。空室になってしまうと賃貸番頭さんにも利益が発生しないこともあって、空室は早く埋めるように積極的に動いてくれています。

― なるほど。せっかくこういう機会なので、賃貸番頭への要望などもありますか？

 

要望は特にないですが（笑）、昨年末にオーナーへの満足度アンケートみたいなのをしてくれたので、今後退去があった時に、プチリノベーション的なことをしてもらう要望を出しました。
例えば設備などが交換するタイミングだったら、同じ物を付けるのではなくてより新しいタイプにするなど、少しでも良い物件になるようにというのをお願いしてみました。

 

― では次の退去が出た時から、そうして行くのですね。もう退去はありましたか？

 

（賃貸番頭）先日方南町の物件で退去があったんですが、すぐ埋まってしまったんですよね。なので原状回復する時間しかなくて、プチリノベーションはしませんでした。

 

そうでしたね。

 

― 賃貸番頭と出会った時の、第一印象はいかがでしたか？

 

最初に社長さんと話しましたが、理路整然としていて、印象は良かったです。

14部屋ある物件も埋めてくれた

― 全て空室からスタートした物件はありますか？

 

井荻がそうだったかもしれないですね。2014年5月だったのですが、この頃から物件を販売している会社が全て空室で引渡しをするようになって、自分のところでは入居者募集をしなくなりましたね。

 

― 井荻の物件は、すぐ埋まりましたか？

 

少し時間はかかりました。

 

― 井荻は、部屋数はいくつあるのでしょうか？

 

14部屋ですね。

 

― マンションなのですか？

 

長屋のような感じのアパートで、上と下に7部屋ずつある作りです。

 

― 14部屋埋めるのは大変ですね。

 

そうですね。部屋数があるので、やっぱり時間がかかりますね。急いでほしいと思っても、なかなか難しいところでした。

 

― 全室埋まるまでにどのくらいかかりましたか？

 

半年弱くらいでしたね。

 

― それでも半年ほどだったんですね。賃貸番頭さんにプレッシャーをかけたりしたのでしょうか？（笑）

 

プレッシャーはかけないですが（笑）、問合せは何件あって、こういう業者から問合せがあってという報告を毎週いただいて、それをちゃんと把握するようにはしていました。

― 物件を内見しても決まらなかったケースもありましたか？

 

もちろんあります。そういう時は賃貸番頭さんから、決まらなかった理由を案内してくれた業者さんに聞くようにしてもらっています。直せるところは直したいと思ってますので。

 

― なるほど。入居するかしないかの時に、家賃交渉をされたりすることはありますか？

 

あります。そういう時は、基本的に5%までは私に断りなく判断して下げてもらってOKということで話してあります。

 

― そうなのですね。権限を持たせてもらっているのは賃貸番頭さんとしてもすぐに返事ができていいですね。

 

（賃貸番頭）はい。お客様が目の前にいる時なども多いので、とても助かっています。

 

たまに、7万9千円の物件を、6万円台にしたいなんていう人もいますけどね。それはさすがに断りますが。

賃料は相場を踏まえて提案

― そもそもの家賃設定は、どのように決めていますか？

 

空室ができた時に、次はこのぐらいの家賃で募集しようと思うという打診を賃貸番頭さんからいただきます。そのエリアの相場になっていれば、それでよいとお返事してます。

 

（賃貸番頭）相場が変わる場合もあるので、そういう時は新しい相場での家賃をご提案するようにしています。

 

物件が古くなれば基本的には下げる必要もありますしね。でも物件と関係なく、相場ががぐっと下がる場合もたまにありますね。そういう時は賃貸番頭さんに調べていただくようにしています。

 

けれど逆に上がったパターンもたまにあって。武蔵小杉など、開発が進んで人気エリアになったりすると上がるケースがありますね。
武蔵小杉は、86年築の物件を2013年に購入したんですけど、街が盛り上がって来たので賃料相場も上がりました。

 

― 開発でそういうことも起きるのですね。物件のある場所は分散しているようですが、ご自身で物件に行かれることは頻繁にありますか？

 

ほとんどないですね。たまに行くこともありますけど、基本的には賃貸番頭さんに全てお任せしています。行って、入居者さんに挨拶しても「誰だ？」って思われるでしょうし。（笑）
行って、ゴミが落ちていたら拾ったりはしますが、掃除もお任せしているので安心しています。

 

そういえば、賃貸番頭さんじゃない管理会社にお願いしていた時に、掃除が少し足りないんじゃないかと感じたことがありました。賃貸番頭さんにお願いしてからはそういうことがないですね。

― 清掃費用などの経費は、家賃収入からそういった経費が引かれた金額が毎月振り込まれる、という理解で合ってますか？

 

その通りです。経理の方もたいへんだなと、いつも思ってます。（笑）

 

― 確かに、経理の方もたいへんですね。（笑）

埋まらない時は、何をしている？

― 空室がなかなか埋まらないということは、これまでありましたか？

 

最長で3～4ヶ月埋まらないということがありました。

 

― その時の対策は？

 

家賃を下げるなどはしましたね。ちょっと空きが長期になったので賃貸番頭さんに、客付け業者さんにちゃんと営業してるのか、どの業者さんを何件回ったのか、など聞いたりしたこともあります。

 

― そんなこともあったのですね！

 

でも、賃貸番頭さんの方でも経験を積まれて良くなってきている印象がありますね。

― 客付け業者さんへの営業ですが、賃貸番頭さんが、物件の近くの不動産屋さんを回ったりするのでしょうか？

 

（賃貸番頭）そうです。物件の近くの不動産屋さんを回って、紹介してくださるようお願いして回ります。

 

― そういうのは飛び込みで行くのですか？

 

（賃貸番頭）ほとんど飛び込みで行きますね。それで、この物件でこの家賃ではどうかの肌感などを合わせてヒアリングしたりします。

 

そういったリサーチや営業をしていただいているのであれば、こちらとしては問題ないです。
空いた部屋について、電話で物件近くの客付け業者さんに伝えるだけでもしてくれるとありがたいですね。「この物件空きました」って。業者間のデータベースには載っても、知らせないと気づいてもらえない場合もあると思いますから。

 

― オーナーさんにとって空室は深刻ですものね。

 

空室が続いた時は、私からの募集手数料（AD）を2ヶ月分にすることをこちらから申し出たりしたこともあります。賃貸番頭さんからは言いづらいと思うので。
賃貸番頭さんはオーナーからの募集手数料も客付け業者さんに渡しているので、そうすると客付け業者さんは入居者さんからの募集手数料と合わせて3ヶ月分入ることになりますからね。それなら、優先的に紹介してもらえると思いますから。

― 空室が続いたままになるより、よほど良いですものね。家賃の回収で問題が生じたことはありませんか？

 

賃貸番頭さんにお任せてしている物件では、ないです。
別の管理会社さんの物件では、過去にありました。入居者さんが払えなくなってしまい、保証会社ももうこれ以上はというところまで行ったので、裁判になって退去してもらわないといけない状況になったことがあります。

 

― 入居者さんから支払いがないと、保証会社から管理会社に支払われて、そこからさらにオーナー様に支払われるのでしょうか？

 

基本はそうです。支払われるまでに時間がかかる場合もありますが。

 

― 入居者さんがトラブルを起こしたりしたことはありますか？

 

ありますね。騒音ですとか。他の入居者さんの物をいたずらして汚してしまうようなものもありました。

 

― それは賃貸番頭の管理の物件で起きたのですか？

 

そうです。

 

― それはどう対処しましたか？

 

賃貸番頭さんで各部屋を回っていただいて、「不審者がいるようなのですが変わりはないですか？」と聞いてもらったりしました。その中にやった本人もいると思うのですが、プレッシャーをかける意味で。
さらに「こういうことがあったので注意してください」と貼り紙してもらったりしました。防犯カメラも提案してもらったりしました。

入退去時の手続きもスムーズ

― 入退去の手続きはどのようにしていらっしゃいますか？

 

全てお任せです。お申込みがありましたと連絡が来て、入居者が入ったらその家賃が振り込まれます。
鍵の交換は退去時にしているので、新しい入居者さんには新しい鍵を渡す、という一連の流れを賃貸番頭さんの方で対応してもらっています。

 

― Ｋ様は特に何もすることはないですか？

 

何もないですね。

 

― 退去時も特にないですか？

 

私の方でやることは特にないですね。退去する時は大体1ヶ月前通知が原則で、退去の希望が来たらすぐに連絡をいただいております。
その後、退去の立会いや原状回復なども、賃貸番頭さんに対応してもらってます。

 

― 原状回復費用は、出て行く入居者さんとオーナーさんで折半になるのですか？

 

業界のルールの通りです。経年劣化はオーナー負担。入居者さんが損耗した所は入居者さんの負担。特約があれば特約に従います。なので半々という訳ではないです。その時々で負担額が変わるので、見積りが来ます。

 

― それは請求書が送られてくるのですか？

 

それも、家賃から差し引かれて振り込まれてきます。

 

― 全て賃貸番頭がやってくれている感じですね。オーナーさんの方に問題の火の粉が来たりしたことはありますか？

 

全くありません。転貸ですから、入居者さんからこちらの姿も見えませんので。

空室を埋めてくれないなら、他の会社も検討してみるべき

― 賃貸番頭は他の管理会社と比べて、何か違いはありますか？

 

募集手数料をお支払いするタイミングは、賃貸番頭さんには入居者が決まった時なのですが、他の管理会社さんでは募集開始時にお支払いしなければいけないところがあります。だからといって入居が早く決まる訳ではないので、費用の面では賃貸番頭さんの方が有利ですね。

 

― なるほど。他にも、賃貸番頭の良い点はありますか？

 

賃貸番頭さんにはいろいろ相談できたり、アドバイスをいただけるのも心強いと感じています。付き合いも長いので、変なことはしないという信頼感もありますし。

 

― 賃貸番頭さんの賃貸管理に点数をつけるとしたら何点ですか？

 

そうですね。問題が起きても真摯に対応してもらっていますし、100点にしておきますか！（笑）

 

（賃貸番頭）ありがとうございます！

― 物件を建てたところが賃貸管理もしていて、そこに入居者募集をお願いしていたら空室を全然埋めてくれないというお話をよく聞くのですが、そういうことって多いのでしょうか？

 

多いと思いますよ。そういうところは、入居者募集や物件管理を本腰を据えてやっていなかったりもするので。悩んだら早めに別の賃貸管理会社を検討した方が良いと思います。

 

私も他の管理会社さんから賃貸番頭さんに替えた物件がありますが、管理替えの手続きも賃貸番頭さんで全てやってくれて、難なく替えることができました。替える手間もかからないので、今の管理会社に不満があったら賃貸番頭さんに早めに問合せた方がよいと思います。

 

― 本日はありがとうございました！

 

 

聞き手 ： 株式会社ターミナス