空室を埋めてくれない管理会社から賃貸番頭に替えたら、満室にしてくれました。問題ごともいつも解決してもらっています。

横浜市に2つの物件を所有するＮ様。あまり一生懸命空室を埋めてくれなかった前の管理会社から、賃貸番頭に替えた経緯をうかがいました。

会社で不動産賃貸事業の責任者になったため、自分でも物件を持って勉強した

― 賃貸番頭との出会いはどのような経緯でしたか？

 

横浜でアパートを2つ購入したのですが、その時の仲介の不動産屋さんから紹介してもらいました。いずれも最初は売主の不動産屋さんに管理を頼んでいたのですが、あまり真面目に空室を埋めてくれなかったので、賃貸番頭さんにお願いするようにしました。そのうちの1社はその後、結局倒産してしまいましたが。

 

― そういう経緯だったのですね。横浜に物件を2つとのことですが、1つ目を購入されたのはいつでしたか？

 

平成18年に、横浜市神奈川区の物件を購入しました。

 

― 物件を購入したきっかけは何だったのでしょう？

 

当時勤めていた会社で、不動産賃貸事業の担当になったことがきっかけです。たまたま宅建を持っていたので基本的な知識はあったのですが、担当業務をより深く理解しようと、個人でも投資をして購入することにしました。実際に自分で所有するのとしないのでは理解度やリスクへの対応が全く違ってきますから。
投資した金額、かかる経費を細かく把握して、収入と支出のバランスなどを深く考えるようになりました。

 

それと、妻がアパートを相続したので、そのやり取りを近くで見ていたのも理由の一つです。それがなかったら自分も購入する考えは生まれなかったかもしれません。

前の管理会社の時は、空室が多かった

― なるほど。2軒目はいつ購入されましたか？

 

平成21年に横浜市南区の物件を購入しました。

 

― そちらも、最初は売り主の不動産屋さんに管理を頼んでいたのですね？

 

そうです。けれど入居者募集はどうしても自社で持っている物件を優先してしまうようで、けっこう空室がありました。

 

― ローンもあるのに、空室では困ってしまいますね。

 

そうですね。当時はまだ勤めていたので、ローンの支払いはそれほど厳しくはありませんでしたが、早く入居してもらいたいという気持ちは強くありました。どちらの物件も駅から3、4分と近かったし、悪い物件ではないはずなのになと。

― 賃貸番頭に管理を委託するようになったのはいつ頃でしょうか？

 

平成23年くらいですね。もう長いお付き合いになりました。

 

― 最初会った時は、どんな印象でしたか？

 

初めてお会いしたのは社長の沖村さんでした。にこやかで物腰もやわらかく、良い印象でした。
神奈川のエリアについてもよく知っていらっしゃったので、信頼できると感じました。

 

― 管理会社の、賃貸番頭への乗り換え（管理替え）は、問題なくできましたか？

 

1棟目の方は問題なかったのですが、2棟目の方は元の管理会社がなんだかんだと理由をつけて解約させてくれず、大変でした。けれど賃貸番頭さんで色々動いてくれてなんとか替えられました。賃貸番頭さんはこちらの意向や気持ちを汲んで動いてくれて、すばらしかったです。

 

― 以前委託していた管理会社には、管理費などは払っていたのでしょうか？

 

もちろん、月々の手数料などは払っていました。それでも空室を埋めてもらえていなかったことに、ずいぶん不満がありました。

 

― 賃貸番頭との契約書は分厚いものでしたか？

 

それなりに厚いです。作るのも大変だろうと思いました。

―賃貸番頭に替えた後は、空室は順調に埋まりましたか？

 

そうですね。一番早い部屋で、2週間くらいで入居者が決まりました。
そういえば物件近くの大学に補欠合格した学生さんが、物件を探すタイミングが遅かったのでなかなか見つからなかったところ、私の物件に出会って、4年間住んでいただいたこともありました。

 

― 家賃については、どのように決めてらっしゃいますか？

 

私の考えとしては、相場よりも安くしても埋まっていた方が、空いたままよりもよいと思っています。住人がいることで家も傷まず、その地域も活性化しますし。
最近は賃貸番頭さんから、家賃を下げる他に、フリ― レント（※）という方法も提案してくれたので、それも使ってます。入居者が入っても、数ヶ月家賃が入らないのは厳しいですけどね。（笑）

 

※フリーレント： 一定期間、家賃が無料になる賃貸契約のこと

 

（賃貸番頭）フリーレントで入ったら、長く住んでもらわないといけませんね。（笑）

 

― 募集手数料はどのようになっていますか？

 

（賃貸番頭）賃貸番頭の通常の方法と同様で、オーナー様からいただいた募集手数料は客付けしてくれた業者さんにお渡ししています。

 

― 家賃の回収は、賃貸番頭の方で特に問題なく対応していますか？

 

賃貸番頭さんで全てやってくれてます。遅れることもなく、問題ありません。

問題ある入居者さんへの対応もスムーズ

― 入退去の手続きも滞りなく行われていますか？

 

はい、特に問題ないです。客付けをする会社と、審査をする会社と、入居者さんとのコミュニケーションも、全て安心してお任せしています。
特に社長の沖村さんは、トラブルに対してうまく対処してくださいます。

 

― どんなトラブルがあったのでしょう？

 

バイクを持っている入居者さんがいて、置く場所について他の入居者さんと揉めたことがあったのですが、その時もうまく仲裁してくれました。
またある時は、隣の家の木の枝が張り出してきて、葉っぱなどが落ちるようになってしまったのですが、枝を勝手に切る訳にも行かず、沖村さんに相談したところ、隣の方とうまく話をまとめてくださいました。

 

― そういったトラブルに対応してもらえると、オーナー様としては助かりますね。

 

草むしりも、賃貸番頭さん経由で業者さんにお願いしています。（笑）
前の管理会社の時に入居した方が退去する時は、敷金を預かっている前の会社が倒産してしまっていたので困りました。その時も沖村さんがうまく調整してくれたんです。結局、私自身の負担はありませんでした。
沖村さんの人柄と経験で、いつもうまく対処していただいています。

― そんなこともあったのですね。

 

一度、入居者さんから雨漏りの問合せもありました。その時も賃貸番頭さんから修理業者に依頼してもらって無事直せました。

 

― そういった修繕費用は、Ｎ様が現金でお支払いになるのですか？

 

賃貸番頭さん経由で見積りをいただいて、OKならそうお返事します。そういったことでかかったお金が家賃から差し引かれた金額で賃貸番頭さんから振り込まれてくるので、直接現金をお支払いすることはありません。

 

― 空室で困っているオーナー様は多いと思うのですが、アドバイスなどはありますか？

 

賃貸番頭さんから提案してもらったフリーレントを始めてからは、一度空いても割と早く入居が決まるようになりました。相場よりも家賃を下げれば入居者が見つかるのも早いと思うのですが、下げすぎると「物件に何か問題があるんじゃないか」と思われてしまう場合もあるので、気をつけないといけませんね。

 

― 賃貸番頭へお支払いになっている管理手数料の額と、対応してもらっている業務のバランスはどうでしょうか？

 

良いと思います。

 

― 賃貸番頭の賃貸管理に点数をつけるとしたら100点満点中何点ですか？

 

満室だし、特に不満もないので100点ですかね。手配してもらった清掃業者さんが清掃した後の写真や報告書も、いつもちゃんともらっています。

 

― 賃貸番頭への要望などありますか？

 

現状に満足しているので特にありませんね。管理会社の良し悪しは契約してみないとわからないですから、良い巡り会わせをいただいたと思っています。

 

― 本日はありがとうございました。

 

 

聞き手 ： 株式会社ターミナス